حق الرفض الأول: كيف يعمل؟

حق الرفض الأول: كيف يعمل؟

يمكن تمديد شراء منزل أو شقة عن طريق الحد الزمني لحق الرفض الأول. ما هو هذا المصطلح القانوني وما هي عواقب هذا الحق؟

حق الرفض الأول: ما هذا؟

حق الرفض الأول هو إجراء يسمح للشخص العام (على سبيل المثال: سلطة محلية) بالحصول على الأولوية ، في بعض المناطق المحددة مسبقًا من قبل ، عقارًا عقارًا للبيع من قبل شخص خاص (فرد) أو شخص اعتباري (شركة) ، بهدف تنفيذ عمليات التنمية الحضرية. عندها لا يكون مالك العقار حراً في بيع ممتلكاته للمشتري الذي يختاره وبالشروط التي يرغب فيها يُمارس حق الرفض الأول عمومًا بهدف تنفيذ عمليات التنمية الحضرية ذات الاهتمام العام.

حق الرفض الأول: على أي سلع؟

مرآب ، أو قبو ، أو منزل ، أو شقة ، أو مبنى ، أو أرض زراعية أو لا ... يمكن أن يُمنع أي عقار كليًا أو جزئيًا. في الواقع ، يجب أن يكون موقع العقار ، الذي سيتم استباقه بواسطة هيئة عامة ، في منطقة محددة في PLU (خطة التخطيط المحلية) ، أو في ZAD (منطقة تطوير مؤجلة) أو في ENS (منطقة طبيعية حساسة ). لا تعرف أبدًا ما إذا كان سيتم ممارسة حق الرفض الأول أم لا ، إلا في المناطق الطبيعية الحساسة حيث يكون ذلك في معظم الأوقات. البلدية ليست ملزمة بالحصول على جميع الممتلكات التي تم استباقها ويمكنها شراء جزء منها فقط. عندئذٍ يجب أن يأخذ سعر البيع في الحسبان الخسارة المحتملة للقيمة التي تكبدها جزء العقار غير المستبق ، لأنه قد يكون من الصعب إعادة بيعه. ومع ذلك ، من أجل ضمان حماية مالك العقار ، قد يطلب الأخير من البلدية الحصول على العقار بأكمله.

حق الرفض الأول: يمارس من قبل من؟

والحق الأكثر شيوعًا في الرفض الأول هو DPU (حق الاستحقاق الحضري) ، الذي تمارسه عمومًا البلديات ، أو في بعض الأحيان من قبل الدولة ، أو المحافظة ، أو المنظمة ، أو شركة اقتصادية مختلطة ، إلخ. يوجد حق الرفض الأول أيضًا في القطاع الخاص ، على سبيل المثال عندما يعرض مالك العقار للبيع الذي يشغله المستأجر. هذا الأخير لديه الأولوية لشراء هذا العقار. ومع ذلك ، يسود الحق العام في الاستباق على القانون الخاص ، في حالة اهتمام كل من البلدية والمستأجر بشراء عقار. وفي حالة الملكية المشتركة ، يكون للمالكين المشتركين الآخرين الأولوية لإعادة شراء أسهم المالك المشترك الذي يرغب في البيع.

حق الرفض الأول: كيف يعمل؟

عند بيع عقار ، يتم إبلاغ أصحاب حق الاستحقاق الحضري عن طريق DIA (إعلان النية للتنفير) الذي يتم إرساله إلى كاتب العدل في Town Hall. يتمتع هذا الحامل بشهرين لممارسة حقه في الرفض الأول ، والذي يجب عليه تبريره (إنشاء منشآت جماعية ، ومكافحة الظروف غير الصحية ، وإعادة تأهيل تراث المدينة ، وما إلى ذلك). بعد هذه الفترة وبدون استجابة من المحول المحتمل ، لا يمارس الحق. إذا تم استئجار العقار في وقت البيع ، يتم إعلام المستأجر أولاً ، قبل البلدية. لذلك سيكون أول من يستطيع ممارسة حقه في الرفض الأول إذا رغب في الحصول على العقار الذي يعيش فيه.

حق الرفض الأول: ما هي علاجات البائع؟

للبلدية التي تسبق العقار ستة أشهر لدفع البائع. هذا الأخير ، على سبيل المثال إذا كان يعاني من صعوبات مالية أو إذا كان قرار الاستثناء غير مسبب بشكل كاف ، فيجوز له التقدم إلى المحكمة الإدارية لإلغاء الاستثناء. يجب تقديم طلب الإلغاء في غضون شهرين من نشر القرار في قاعة المدينة. قد يطلب المشتري المحتمل المهملة أيضًا إلغاء قرار الاستثناء بمجرد حصوله على اتفاقية البيع. حالة خلاف أخرى بين البائع والقائد: عندما يستبق الأخير بسعر أقل من سعر البيع ، الذي تمارسه عادة الهيئات العامة. عندها يكون قاضي نزع الملكية هو الذي يحكم في الاستئناف

حق الرفض الأول: ما العواقب إذا تم إلغاء القرار؟

والنتيجة الرئيسية لإلغاء قرار وقائي هي أن البلدية لم تقرر قط أن تستبق. إذا لم يتم نقل الملكية بعد ، فإن الإلغاء يمنعه من الحدوث. إذا ، من ناحية أخرى ، إذا تدخلت بالفعل ، فيمكن للمالك السابق أو المشتري المهمَل الحصول على إلغاء البيع. من هذه اللحظة ، يمكن للمالك الذي يسترد ممتلكاته إعادة بيعها إلى المشتري المهملة بالسعر وتحت ظروف اختياره. قد يُطلب من البلدية دفع تعويضات للمالك للتعويض عن الأضرار التي لحقت بسبب عدم قدرته على التخلص من المبلغ الذي كان يمكن أن يحصل عليه من البيع خلال الفترة الحالية للقرار غير القانوني في تاريخ سحب هذا القرار. يجوز للمشتري المحتمل الذي وقع على اتفاقية مبيعات أن يطالب بالتعويض عن الأضرار التي تكبدها للنفقات التي تكبدها قبل تاريخ ممارسة حق الرفض الأول ، ولا سيما الحصول على الأرض والحصول على تصريح بناء هناك. .